2-E21-房地产投资项目分析

培训时间：2008年3月2日，周日，09：00-18：00，共一天7课时
培训地点：深圳市福田党校
培训费用：2000元/位，（含培训费，讲义费，茶点，午餐费，税费）

参训对象：公司中高层管理人员，包括投资部、财务部等其他相关部门的人员。

培训师： 陈老师：

    深圳市创灵动企业管理咨询有限公司，资深讲师和高级咨询专家。某大学经济与管理学院副教授，某房地产研究所所长，华中科技大学博士研究生。澳大利亚库克大学（James Cook University）高级访问学者。从事房地产项目评估与可行性研究的教学与科研工作十余年，出版了包括《房地产项目投资》、《房地产市场营销》，《广州市房地产税费指南》等在内的学术专著5本，在国家级核心期刊《建筑经济》、《系统工程》等杂志公开发表了包括《投资项目社会成本效益分析研究》、《房地产投资项目财务评价体系研究》在内的专业学术论文三十余篇；

    研究领域：房地产研究管理

一、课程受益：

      1、了解房地产项目投资可行性研究分析与经济评价的重要性

      2、掌握房地产项目投资可行性研究分析与经济评价的一般过程及其内容

      3、掌握房地产项目投资收入和成本估算的方法

      4、了解房地产项目投资存在的风险和风险应对的方法

      5、使相关部门和人员掌握选择合适项目方法

      6、使相关部门和人员提升和掌握项目投资分析的能力

二、课程大纲

概论：

1、房地产投资项目可行性研究与经济评价的重要性

2、房地产投资项目可行性研究与经济评价的一般过程

第一章   房地产项目市场调研

         一、市场调查研究(Market Research)的作用

二、市场调研的一般原则

三、房地产市场调研的误区

四、房地产市场调查的程序与方法

五、房地产市场调研的主要内容

1、市场环境调研

2、消费者(Consumer Behavior)调研

3、竞争楼盘调研

4、竞争对手(Competitor)调研

                  竞争对手开发模式 (开发战略)

 竞争对手的经营策略

 竞争对手的其他情况

第二章   房地产项目市场定位研究

一、项目的SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析

二、项目目标市场的选择

三、项目的市场定位(4Ps)

产品定位、价格定位、分销定位、促销定位

第三章   房地产开发项目投资与成本费用的构成与估算

         一、开发成本

1、土地使用权出让金

2、土地征用及拆迁安置补偿

3、前期工程费

4、建安工程费

5、基础设施费（红线内外工程费）

6、公共配套设施建设费

7、开发期间税费

8、不可预见费

二、开发费用

三、与转让房地产有关的税费

四、土地增值税

五、企业所得税

第四章   房地产开发项目收入估算与资金筹措

一、房地产开发项目收入估算

二、投资计划与资金筹措

1、投资计划与资金筹措表的格式

2、编制投资计划与资金筹措表的依据

第五章   房地产项目财务评价

一、损益表与项目静态赢利能力分析

二、现金流量表与动态盈利能力分析

1、全部投资现金流量表的概念

2、自有资金现金流量表的编制

3、动态盈利能力分析

三、资金来源与运用表与资金平衡能力分析

第六章  房地产项目不确定性分析与风险分析

一、项目的不确定性分析   

1、盈亏平衡分析

2、敏感性分析

二、项目风险分析

1、按项目投资实施的阶段分类

2、按风险的种类分类

三、投资风险的防范与控制

1、风险回避

2、风险转移

3、风险防范

四、结论与建议：

             1、对项目市场研究与市场定位的结论

             2、对项目财务评价的结论

      3、对项目风险分析的结论

      4、对拟投资项目的最后建议

第七章  地价评估

一、影响土地价值的因素

二、地价评估方法

三、市场比较法

四、基准地价修正法

五、假设开发法

六、成本逼近法

七、地价评估案例分析

第八章  问题讨论

一、开发项目可行性分析重点解决哪些问题？给项目的成败产生什么影响？针对所提供的某项目可行性分析案例提出你对该报告的看法。请谈谈你对深圳目前的住宅开发、写字楼开发、大型SHOPPING MALL的一些看法。

        二、针对地价评估案例，请分析评估方法运用是否合理？存在哪些问题？并请提出你的看法。

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